Redação
Alugar um imóvel nem sempre é uma tarefa fácil e, em algumas situações, pode ser necessário acabar com o contrato antes do prazo. Para esses casos, é possível solicitar a rescisão do contrato.
Essa possibilidade é prevista pelo próprio contrato de locação e também pela legislação brasileira. Por isso, é necessário ter conhecimento sobre as normas legais e sobre o acordo firmado entre as partes para esses casos.
Entenda o que diz a legislação sobre a rescisão de contrato de locação residencial e saiba como proceder nesta situação.
Quando pode ocorrer a rescisão de contrato de locação residencial?
A rescisão de contrato de locação residencial é um procedimento regulamentado pela Lei do Inquilinato (nº 8.245/91). Essa legislação estabelece uma série de regras que incidem sobre as relações locatícias no país.
De acordo com essa lei, a rescisão de contrato de locação residencial é um procedimento que pode ser solicitado tanto pelo proprietário (em situações de justa causa e de força maior) quanto pelo inquilino. Além disso, o contrato pode ser terminado por mútuo acordo.
Contudo, em todo caso, é importante que as partes estejam atentas às regras previstas pela lei e pelo contrato de locação para evitar situações abusivas e dores de cabeça no futuro.
Rescisão do contrato pelo proprietário
Para solicitar o imóvel de volta antes do fim do contrato, o proprietário deve possuir um motivo plausível. Caso contrário, será necessário pagar uma multa rescisória, que é prevista em contrato.
De acordo com a Lei do Inquilinato, os motivos que dispensam o pagamento de multa em caso de rescisão de contrato de locação residencial pelo proprietário são:
- inadimplência do locatário;
- quebra de contrato;
- necessidade de uso do imóvel pelo proprietário ou por familiares dele;
- necessidade de reparos urgentes no imóvel determinados pelo poder público.
Rescisão do contrato pelo inquilino
Já no caso do inquilino, a rescisão do contrato de locação residencial pode ser feita a qualquer momento. No entanto, o locatário também deve efetuar pagamento de multa contratual.
As razões que dispensam o pagamento da multa são:
- necessidade de mudança por transferência no trabalho (o proprietário deve ser avisado com 30 dias de antecedência);
- previsão contratual de dispensa da multa após um período específico de cumprimento do contrato.
Preciso pagar multa por rescisão de contrato de locação residencial?
Como explicado acima, se o proprietário ou o inquilino decidirem cancelar o contrato, geralmente surge o dever de pagar uma multa. Essa obrigação é previamente estabelecida no contrato de aluguel.
No entanto, é importante ressaltar que essa regra vale para o período de vigência do contrato de aluguel. Quando o prazo de duração acaba, tanto o locador quanto o locatário podem solicitar a rescisão do contrato de locação residencial sem pagar multa.
Além disso, caso o contrato tenha validade indeterminada, também não há aplicação de multa.
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Como calcular o valor?
De acordo com o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), o valor da multa deve ser proporcional ao período que resta para o fim da vigência do contrato.
Para determinar a multa, é necessário fazer um cálculo previsto pela Lei do Inquilinato e pelo Código Civil.
Para fazer o cálculo deve-se definir o valor da prestação, que corresponde ao aluguel dividido pela vigência do contrato. Esse resultado é então multiplicado pelo número de meses que faltam para o fim do período de locação.
Por exemplo: se o contrato é de 30 meses com aluguel de R$1 mil, a prestação custa R$33,33. Se o contrato é quebrado faltando 15 meses de locação, multiplica-se R$33,33 vezes 15 para achar o valor da multa contratual (R$499,95).
Se a data de saída não coincidir com a data do fechamento do mês, o cálculo é feito da mesma forma, mas ao invés de dividir o aluguel pelo número de meses, o valor é dividido pelo número de dias restantes.
Como funciona a rescisão de contrato de locação residencial?
Para fazer a rescisão do contrato de locação residencial, o solicitante deve reunir os documentos necessários, que geralmente são estabelecidos em contrato.
Geralmente, são exigidos comprovantes de pagamento que demonstrem que todos os encargos de locação foram quitados, como contas de luz, de água e de condomínio, por exemplo.
Se o cancelamento do contrato for uma iniciativa do proprietário, é importante estar atento aos prazos. Isso porque não é possível retomar o imóvel de imediato, o inquilino deve contar com um período para desocupação.
Geralmente, o prazo concedido para saída do imóvel é de 30 dias para que o inquilino possa se programar e achar outro imóvel.
Devolução do imóvel e entrega das chaves
A devolução do imóvel em caso de rescisão de contrato de locação residencial deve ocorrer normalmente: o inquilino deve devolver a propriedade exatamente nas mesmas condições em que foi recebida.
Para isso, é necessário realizar a vistoria de saída e, se for identificado algum problema, os reparos necessários devem ser feitos.
Com tudo isso resolvido, o proprietário ou a imobiliária deve entrar em contato com o inquilino para fornecer um documento que comprove o recebimento das chaves para encerrar de uma vez por todas o contrato.
E se o inquilino se recusar a sair?
Caso o inquilino não acate a rescisão de contrato de locação residencial, o proprietário pode acionar a Justiça. Nesses casos, é possível ajuizar uma ação de despejo para retomar a posse do imóvel.
Ao se ajuizar uma ação de despejo a orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário é fundamental, pois a situação é muito delicada e é crucial que o proprietário aja com cautela para não prejudicar o inquilino.
Também é importante reunir, além dos documentos necessários para a ação, algumas provas do ocorrido. No geral, o proprietário deve ter em mãos:
- documentos pessoais (RG e CPF);
- a escritura do imóvel;
- o contrato de aluguel;
- provas do descumprimento do contrato;
- o registro de conversas com o locatário.
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