Redação
Alugar um imóvel não é fácil, especialmente com relação ao inquilino. Muitas vezes, os problemas chegam ao extremo e só há uma solução: entrar com ação de despejo.
No entanto, para dar entrada com um processo na Justiça, existem algumas regras e, por isso, é fundamental que o proprietário conheça seus direitos e deveres na relação locatário – inquilino.
Então, se você aluga um imóvel e você quer tirar o inquilino mas a situação está fugindo do seu controle, vamos te ensinar neste artigo, tudo sobre a ação de despejo e te ajudar a colocar um ponto final nesse relacionamento abusivo!
O que é despejo?
Despejo é um procedimento previsto na Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) em que o proprietário de um imóvel alugado entra com o pedido de desocupação da propriedade levando à retomada do imóvel.
Após a finalização do processo, o inquilino é obrigado a deixar o imóvel, que poderá ser utilizado pelo dono como ele bem entender, inclusive alugando para outra pessoa interessada.
Como funciona a ação de despejo?
Para ajuizar uma ação de despejo, o locador deve contar com a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário e, em certos casos, também do corretor e da administradora de locação.
Entrei com o processo de despejo. A ordem de despejo sai em quanto tempo?
Se o julgamento for favorável à desocupação, o locatário recebe um prazo de até 30 dias para desocupar o imóvel.
No entanto, em alguns casos, é possível pedir liminar para acelerar o processo para 15 dias. Por vezes é necessário que o proprietário preste caução (garantir ao juízo com um depósito no valor de 3 meses de aluguel).
Se não houver desocupação voluntária no prazo determinado pela Justiça, ocorre o despejo do morador, cabendo inclusive o uso de força e arrombamento.
Quando cabe ação de despejo?
Atraso no pagamento
A inadimplência é um dos motivos mais comuns por trás das ações de despejo. Além disso, junto à ordem de desocupação, o proprietário costuma pedir indenização pelos valores em débito.
Quando o inquilino atrasa o pagamento em um dia, ele já se torna inadimplente. Por isso, é fundamental respeitar os prazos para o depósito do aluguel e outras contas.
Descumprimento do contrato de locação
O contrato de aluguel contém cláusulas que devem prever claramente os direitos e os deveres do inquilino. Isso porque, diante do descumprimento destes termos, o locador pode ajuizar a ação de despejo.
Isso ocorre quando o inquilino:
- desrespeita as regras condominiais;
- usa a propriedade em desacordo com a finalidade da locação;
- causa dano à propriedade;
- reforma o imóvel sem autorização.
Recusa sair do imóvel após o fim do contrato
Ao fim da duração do contrato, o locatário tem a obrigação de desocupar a propriedade. Caso contrário, o proprietário pode ajuizar uma ação para retirar o inquilino de seu imóvel.
Além disso, por meio da ação, o locador pode solicitar o pagamento referente ao período “extra” de uso do imóvel.
Morte do locatário
Quando o locatário de um imóvel falece, é possível que os inquilinos continuem utilizando o imóvel. Assim sendo, a ação de despejo é necessária para encerrar o contrato e evitar a ocupação não autorizada da propriedade.
A ação (assim como o imóvel) fica sob responsabilidade dos herdeiros legítimos do falecido locador. Se não houver nenhum herdeiro legítimo, o cônjuge/companheiro ou os herdeiros sucessivos serão responsáveis.
Sublocação continuada
A sublocação é uma prática na qual o locatário aluga o imóvel, mas não o utiliza. Em contrapartida, ele “aluga” a propriedade para outra pessoa.
Quando há o encerramento do contrato (original) de locação, é importante ficar atento e finalizar também a sublocação. Isso porque, ao fim do contrato, o proprietário arca com as responsabilidades para com o sublocador.
No entanto, é possível acionar a Justiça para encerrar esse vínculo.
Utilização pelo proprietário do imóvel
Conforme prevê a Lei do Inquilinato, o proprietário pode pedir o imóvel de volta para:
- moradia própria;
- moradia do seu cônjuge (desde que tenha moradia própria);
- realizar reformas na construção (desde que sejam urgentes).
Nesse caso, a ação de despejo é por meio de Juizado Especial Cível.
Como entrar com ação de despejo?
Quando o diálogo amigável não é suficiente para resolver a situação, o proprietário pode procurar resolver o caso na Justiça. É necessário haver uma justificativa plausível para a ordem de despejo, como as apresentadas acima.
A ação de despejo deve ser sempre ajuizada por intermédio de um advogado, através de um pedido ao juiz juntando todos os documentos que comprovem o seu direito.
É importante ressaltar que a ordem de despejo a ser obtida na ação é recomendável somente em último caso, quando o inquilino se recusa a sair do imóvel. Em geral, é ideal que o proprietário procure o morador e tente manejar a saída de forma amigável.
Porém, mesmo nos casos em que as partes mantêm uma relação saudável durante todo o período de locação, é possível que o inquilino resista ao pedido de desocupação, surgindo então a necessidade de se ajuizar uma ação de despejo.
Caso o proprietário esteja em dúvida quanto à legitimidade das suas razões, ele pode consultar um especialista .
A orientação de um profissional especializado é importante não só nesse momento, mas em todo o processo. Isso porque o despejo pode gerar muita controvérsia, especialmente quando a ação se trata da moradia de alguém, o que é muito delicado.
Para ajuizar a ação de despejo, o dono do imóvel deve reunir documentos que comprovem o problema, como por exemplo comprovantes da inadimplência, provas do descumprimento contratual e até mesmo o registro de conversas com o locatário.
Além disso, é necessário ter em mãos:
- contrato de aluguel
- documentos pessoais (como RG e CPF)
- escritura do imóvel.
Quanto tempo demora uma ação de despejo?
Para discutir a duração do processo de desocupação de imóvel, primeiro é necessário ressaltar que existem dois motivos que podem justificar o despejo de um inquilino: a quebra de cláusulas contratuais e o fim da vigência do contrato.
O tempo de duração da ação de despejo varia de acordo com esses motivos e o processo pode levar entre 6 e 12 meses para que seja concedida a decisão final.
Isso acontece pois o tema é muito controverso, especialmente nos casos de locações residenciais. Por isso, é necessário algum tempo para que todos os fatores sejam discutidos e para que o inquilino possa se organizar.
Além disso, é necessário considerar as cláusulas previstas no contrato de aluguel para que ninguém seja prejudicado.
Tem como acelerar a ação de despejo?
Em algumas situações, a decisão pode sair com mais rapidez, como:
- casos de inadimplência em que não há garantias de pagamento de aluguel superiores ao débito;
- casos de imóveis comerciais quando a vigência do contrato acaba.
Dependendo do caso, o proprietário pode entrar com pedido de liminar. Nesse caso, o inquilino deve fazer a desocupação provisória da propriedade.
Se eu entrar na justiça contra inquilino ele pode se defender?
Sim! Esse procedimento é chamado de purga ou emenda da mora e pode ser realizado pelo inquilino uma vez a cada 24 meses.
Você é inquilino e recebeu uma ordem de sair do imóvel? Então dê uma olhadinha neste post!
Nosso escritório tem vasta experiência em ações de despejo. O contato pode ser feito através do formulário no site, WhatsApp ou pelo telefone (11) 3181-5581. É possível enviar documentos de forma totalmente digital.
Imagens: Freepik
