Redação
No início do ano, todos os proprietários de imóveis urbanos esperam o boleto de pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Porém, desses contribuintes, uma boa parte pode ser surpreendida pela cobrança injusta de IPTU.
Saiba o que fazer quando o valor cobrado é excessivo!
Como é calculado o valor do IPTU?
O cálculo do IPTU é feito com base em dois fatores: o valor venal do imóvel e a alíquota. Para obter o valor do imposto, é necessário multiplicar o valor venal pela alíquota.
O que é valor venal do imóvel?
De acordo com a legislação, o valor venal de um bem é um valor pelo qual ele pode ser comercializado, com pagamento à vista, em condições normais de mercado.
Para chegar nesse valor, o Poder Público faz uma estimativa sobre o preço da propriedade, considerando quatro fatores:
- a qualificação da propriedade, ou seja, o tipo de acabamento desta construção;
- o tamanho do terreno;
- a localização do terreno na Planta Genérica de Valores;
- a área construída.
O que é a alíquota?
A alíquota é um percentual definido por Lei Municipal para o cálculo do imposto.
Quando pode ocorrer aumento no valor do IPTU?
Segundo o Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172), o valor dos tributos e a fixação de alíquotas só podem ser modificados por lei. Assim sendo, para o aumento no IPTU ser legal, é necessário que uma lei seja sancionada nesse sentido.
Cobrança injusta de IPTU
Existem casos em que o contribuinte se depara com uma cobrança abusiva de IPTU e precisa pagar um valor exorbitante pelo tributo. Seja por um erro de cálculo ou por aumento irregular, essa situação é indevida.
Como comprovar a cobrança “a maior” de IPTU?
Visto que o tributo é calculado pela prefeitura com base nos dados públicos sobre o imóvel, reclamar de uma cobrança abusiva de IPTU pode ser uma tarefa trabalhosa e burocrática.
Isso porque o contribuinte precisa apresentar argumentos e provas para alegar que recebeu uma cobrança abusiva de IPTU.
Caso o valor venal do imóvel seja menor do que o declarado pela prefeitura, por exemplo, o contribuinte pode contratar o serviço de uma empresa imobiliária e solicitar o preparo de um laudo demonstrando quanto a propriedade vale no mercado.
Esse documento é chamado de laudo comprobatório e custa, em média, entre R$ 800 e R$ 900.
Como reclamar da cobrança de IPTU?
Existem duas formas de reclamar da cobrança abusiva de IPTU: por meio de um processo administrativo e por meio de uma ação judicial.
Para abrir o processo administrativo, o contribuinte deve reclamar da cobrança abusiva de IPTU com a própria Receita municipal, fornecendo todos os documentos solicitados pela prefeitura e também as provas de que o valor é indevido.
Além disso, é necessário preencher um formulário chamado “Impugnação de Lançamento” em alguma subprefeitura da cidade ou então, caso o imóvel não seja residencial, em um horário agendado no Centro de Atendimento da Fazenda Municipal (CAF).
Nesse caso, não é necessário pagar nada para fazer a reclamação, mas o contribuinte precisa iniciar o processo dentro do prazo de 90 dias a partir da data de vencimento da primeira parcela do tributo.
Geralmente, para entrar com o recurso administrativo na prefeitura, é necessário apresentar os seguintes documentos:
- cópia da identidade e do CPF do proprietário;
- os carnês do IPTU;
- Certidão de Dívida Ativa (CDA);
- Inscrição Imobiliária;
- Cadastro de Contribuinte;
- cópia integral dos autos do processo judicial de Execução fiscal (se houver);
- procuração assinada (não precisa reconhecer firma).
Já o processo judicial é recomendado no caso de a prefeitura se recusar a revisar a cobrança abusiva de IPTU. Nessa situação, o contribuinte pode buscar a orientação de um especialista .
Para isso, o contribuinte pode reunir os seguintes documentos:
- carnês do IPTU;
- Certidão da Dívida Ativa (CDA);
- Inscrição Imobiliária;
- Cadastro de Contribuinte;
- cópia integral dos autos do processo administrativo;
- procuração assinada (não precisa reconhecer firma)
- laudo probatório do erro de avaliação venal;
- imagens e vídeos da rua onde a residência é localizada (em caso de aumento do valor venal por suposta melhoria na área).
Quanto tempo dura o processo de revisão da cobrança de IPTU?
Caso o processo administrativo inclua todos os recursos disponíveis, ele pode durar entre um ano e dois anos e meio. Já o processo judicial costuma levar entre três e quatro anos para que saia o julgamento final.
Preciso pagar o imposto durante o processo?
Durante o processo administrativo contra a cobrança abusiva de IPTU, o débito fica suspenso até que o Fisco emita uma decisão final. Assim sendo, o contribuinte não precisa pagar o imposto nesse período, mas somente se ele perder a causa.
No processo judicial, é preciso solicitar formalmente o direito de não pagar o IPTU enquanto a cobrança é discutida. Em alguns casos, o contribuinte deposita o valor do imposto em juízo e, caso vença o processo, o dinheiro é devolvido.
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