Redação
Todas as pessoas que residem em condomínios estão sujeitas a levar uma advertência ou multa condominial.
Todavia, para advertir um condômino ou aplicar uma multa, o síndico precisa ter certeza de que o morador cometeu uma infração no condomínio.
Descubra quando o condomínio pode multar um morador e fique por dentro dos valores que podem ser cobrados.
Como funciona a advertência em condomínio?
Antes de mais nada, é necessário destacar que para que um condômino seja advertido, ele precisa necessariamente ter cometido uma infração.
Para isso, o síndico deve caracterizar tais condutas e infrações cometidas fundamentando-se, preferencialmente, no que está previsto no Regimento Interno (RI) e/ou na Convenção do condomínio.
Entretanto, para que ocorra de fato a aplicação desses dispositivos, o ideal é que a infração seja comprovada, portanto, não basta que ocorra uma denúncia “falada” e, sim, que o síndico disponha de fotos, imagens do circuito interno, áudios e relatos por escrito no livro de registro.
Além disso, é recomendado que ocorra um diálogo entre o síndico e o condômino antes da advertência ou multa, porém, isso nem sempre é possível.
Assim sendo, as advertências são recomendadas quando o condômino está cometendo pela primeira vez uma determinada infração.
Dessa forma, as advertências de condomínio servem mais como um comunicado do que como uma penalidade.
Quantas advertências geram multa de condomínio?
A intenção da advertência é comunicar que houve uma transgressão e aconselhar o morador que isso não deve ocorrer novamente, informando que a situação pode acarretar em uma futura multa de condomínio.
Logo, de maneira geral, a partir do momento em que uma advertência é aplicada, considera-se que o aviso acerca da infração foi dado e, portanto, quando reincidente, pode ser aplicada uma multa.
No entanto, isso depende do RI e da Convenção condominial e, sendo assim, essa regra pode variar de um condomínio para o outro.
Contudo, existem situações em que advertências não surtem efeito, obrigando o síndico ou administrador a partir direto para a multa de condomínio.
Quando o condomínio pode multar?
As multas são aplicadas basicamente nas seguintes situações:
- quando o morador é reincidente;
- quando o morador causa prejuízo a uma área comum do condomínio.
Nesse sentido, o morador reincidente é aquele que infringe as regras do condomínio de forma contumaz, mesmo após ter recebido uma primeira advertência por situações que geralmente são caracterizadas por problemas cotidianos, como por exemplo:
- não respeitar o horário de silêncio;
- infringir a lei antifumo;
- transitar com animais de estimação em espaços inadequados, entre outras.
Não obstante, quando o morador causa prejuízo a uma área comum do condomínio, também aplica-se uma multa, tendo em vista que esta tem a intenção de ressarcir o dano causado.
Por fim, o parágrafo 2˚do art. 1336 do Código Civil determina que, para que haja de fato a aplicação de uma multa, deve haver uma convocação de uma assembleia geral específica e extraordinária, com deliberação de 3/4 dos condôminos restantes para a devida deliberação da aplicação.
Pode-se aplicar multa sem advertência?
Existem algumas situações que podem culminar diretamente na aplicação de uma multa de condomínio.
Como por exemplo, quando uma mudança é efetuada em um dia no qual o condomínio proíbe tal procedimento. Nesse caso, especificamente, uma advertência não surtiria efeito.
Nas situações em que o morador causa prejuízo ao condomínio, salvo quando previsto no RI ou na convenção, também parte-se, geralmente, para a multa.
Qual o valor da multa de condomínio?
O valor da multa pode variar, novamente, conforme o RI e a Convenção condominial. Entretanto, a legislação brasileira delimita claramente um teto, não podendo ultrapassar cinco vezes o valor da taxa condominial.
Além disso, a lei também delibera acerca da progressividade do valor da multa conforme a situação. É o que acontece nos casos do condômino antissocial, ou seja, aquele que reiteradamente comete desrespeitos ao regulamento interno e à convenção do condomínio.
Nesses casos, apesar de ainda ser necessária a anuência da assembleia de condóminos para multá-lo, a punição pode chegar a até dez vezes o valor da contribuição mensal.
Assim sendo, o parágrafo 2˚do art. 1336 define o seguinte limite para a aplicação de multas de condomínio:
- § 2˚ – O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Na mesa via, o art. 1337 do Código Civil, determina as seguintes providências:
- Art. 1337 – O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único – O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Vale lembrar que a multa deve ser aplicada apenas sobre o valor da taxa mensal, sem incluir rateios extras ou despesas extraordinárias.
Ademais, a primeira multa deve ser a de valor mais baixo, para que assim o valor possa crescer em caso de reincidência.
Por fim, a cobrança da multa deverá ser feita junto com o valor da cota condominial.
Quem paga a multa: inquilino ou proprietário?
Normalmente, a relação do condomínio acontece, em via de regra, com o proprietário. Isso ocorre, tendo em vista que apenas o proprietário tem legitimidade perante o condomínio.
Portanto, a obrigatoriedade do pagamento de multas decorrentes da prática comportamental inadequada por parte dos locatários de unidades condominiais recai sobre o titular da unidade condominial, ou seja, o proprietário do imóvel.
Todavia, o inciso X do art. 23 da Lei do inquilinato define que locatário é obrigado a:
- X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos.
Logo, a multa pode até vir no nome do proprietário, porém, quem tem a responsabilidade de fato sob a infração cometida é o locatário, sendo ele quem deverá pagar o valor.
O que pode acontecer se o morador não pagar a multa?
Toda vez que um morador não paga a multa que lhe foi atribuída, o condomínio pode aplicar uma cobrança judicial.
Em suma, se o problema não for solucionado, o nome do morador pode ser negativado e o imóvel poderá ir a leilão.
Como recorrer a uma multa condominial?
Caso o condômino considere que a multa foi injusta ou abusiva, ele tem o direito de recorrer.
Porém, de antemão, é necessário consultar o Regimento Interno ou a Convenção no intuito de compreender se a aplicação da multa em questão realmente tem fundamento ou não.
Após receber a notificação da multa, o morador pode entrar em contato com o síndico para apresentar o seu desejo de recorrer a multa.
No mais, o direito de defesa deve ser apresentado aos demais condôminos em assembleia oficial do condomínio.
Caso o morador não tenha o direito de defesa, ele pode buscar uma solução junto ao Poder Judiciário e, para isso, pode contar com o auxílio e a consultoria de um advogado!
Imagem em destaque: Freepik (@mrsiraphol)
