Todo empresário, ao exercer sua atividade, procura um lugar onde possa atingir o sucesso nos negócios. E, logicamente, tendo encontrado este lugar, nele terá interesse de permanecer pelo maior espaço de tempo possível.
Mesmo visando a proteção do fundo de comércio do locatário, pode o locador não renovar o aluguel do imóvel se:
- por determinação do Poder Público, ele precisar realizar no imóvel obras que o transformem radicalmente;
- para fazer modificações que aumentem o valor do negócio ou da propriedade;
- o imóvel vier a ser utilizado por ele mesmo ou para transferência de fundo de atividade comercial existente há mais de um ano.
No último caso, é necessário que o detentor da maioria do capital do comércio seja o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Nem sempre é possível um acordo entre o inquilino/locatário e o proprietário colocando em risco o ponto comercial e o fundo de comércio, cabendo uma ação renovatória de locação comercial através de advogado especialista em direito imobiliário.
O que é ação renovatória de locação?
Para proteger o fundo de comércio, a Lei do Inquilinato (Lei 8245/91) garante ao empresário a possibilidade de renovar a locação do imóvel, desde que preenchidas 3 (três) condições, nos termos do artigo 51 da lei:
a) contrato escrito e por prazo determinado (quando o contrato tem prazo indeterminado, não há um marco temporal para ajuização da ação);
b) os contratos firmados totalizem pelo menos cinco anos ininterruptos;
c) exploração do mesmo ramo de comércio, ininterruptamente, por três anos.
É preciso lembrar, contudo, que a ação renovatória de locação comercial deve ser proposta, obrigatoriamente, no prazo mínimo de um ano e máximo de seis meses anteriores da finalização do contrato em vigor.
Na prática forense, contudo, verifica-se que a maior objeção e a defesa do locador dizem respeito ao valor proposto pelo inquilino, com a elaboração de um laudo pericial que apure qual deve ser o justo valor da locação.
Como entrar na justiça para ação renovatória de locação comercial?
Para ingressar com uma ação renovatória, faz-se necessária a consultoria de advogado especializado em ações de Direito Imobiliário.
A Rosenbaum Advogados vem oferecer toda a experiência de seus profissionais para prestar assistência aos locatários de imóveis comerciais que tenham interesse em renovar a locação do espaço onde exercem suas atividades.
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Como funciona a ação renovatória de locação não residencial
Preenchidos os requisitos, o Tribunal de Justiça reconhece o direito à renovação da locação comercial, decidindo, apenas, a respeito do novo valor locatício, apurado através de laudo pericial contábil:
“AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. Contrato de locação de salão comercial em “shopping center” com prazo de cinco (5) anos. Apuração do valor locatício real de mercado por perícia com amplo debate. Estimativa com base no método comparativo. SENTENÇA de parcial procedência, para renovar o contrato de locação por mais cinco (5) anos contados de 08 de maio de 2011, mediante o aluguel mínimo mensal de R$ 6.126,00, com reajuste anual com base no IGP, da Fundação Getúlio Vargas e aluguel variável de quatro por cento (4%) sobre o faturamento bruto, permanecendo em vigor as demais cláusulas contratuais, arcando a autora o pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios, que foram arbitrados por equidade em R$ 2.000,00. APELAÇÃO da autora, que insiste na impossibilidade de alteração da base contratual em Ação Renovatória, que deve se limitar ao valor do aluguel, acrescentando que o método comparativo adotado não observou as condições contratuais específicas, e que os juros de mora devem ser contados do trânsito em julgado. APELAÇÃO da ré, que pede o estabelecimento do dia primeiro de cada mês como data de pagamento, na proporção do coeficiente de rateio de despesas (CRD) dos encargos, custos e despesas comuns decorrentes da locação, com pedido subsidiário de manutenção do índice de 5% do aluguel variável. REJEIÇÃO de ambos os Recursos. Apuração do valor do aluguel por método comparativo, com adoção de valor compatível com lojas semelhantes do Shopping Center. Utilização de aluguel mínimo que decorreu de exame de contratos assemelhados. Alterações contratuais pretendidas pela ré que fogem ao âmbito da Ação Renovatória. Sentença mantida. RECURSOS NÃO PROVIDOS” (AC 0200324-51.2010.8.26.0100, Relatora: Daise Fajardo Nogueira Jacot, Comarca: São Paulo, Órgão julgador: 27ª Câmera de Direito Privado, Data do julgamento: 08/11/2016, Data de registro:23/11/2016)
“LOCAÇÃO COMERCIAL RENOVATÓRIA Demonstração do cumprimento integral do contrato por parte da locatária, nos exatos termos do art. 71, inciso II, da Lei 8.245/91 – Laudo oficial ofertado por Vistor Oficial que apurou o valor devido a título de aluguel Direito à renovação do contrato devidamente reconhecido Controvérsia acerca do valor do aluguel Laudo pericial Método da remuneração do capital (método da renda) Fixação do aluguel com base na prova pericial Admissibilidade Havendo controvérsia sobre o valor do aluguel e sendo necessária a produção de prova pericial para o arbitramento, nada impede que o juiz forme seu convencimento com base na prova técnica, que, na espécie, adotou o método da renda e não se mostra eivada de qualquer irregularidade Recurso desprovido, sentença mantida“(AC 0106204-79.2011.8.26.0100, Relator: Carlos Nunes, Comarca: São Paulo, Órgão julgador:31 Câmera de Direito Privado, Data do julgamento:22/11/2016, Data de registro:23/11/2016)
O Escritório Rosenbaum Advogados tem vasta experiência no setor de Direito Imobiliário. O contato pode ser feito através do formulário no site, WhatsAppou pelo telefone (11) 3181-5581. É possível enviar documentos de forma totalmente digital.
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