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O contrato de locação comercial, ou não-residencial, como estabelece a Lei do Inquilinato (nº 8245/91), é aquele destinado ao aluguel de um imóvel para qualquer finalidade que não seja a de moradia.
Essa finalidade pode ser, por exemplo:
- montar um escritório;
- abrir um restaurante;
- estabelecer um consultório médico;
- abrir um hospital;
- abrir uma escola;
- usar o espaço como depósito.
Esse contrato costuma ser bem diferente do contrato de locação residencial. Por isso, estudar os requisitos legais é fundamental para firmar um contrato de locação comercial.
Siga na leitura para entender como funciona o contrato de locação comercial e como ele difere do contrato de locação residencial.
Qual a diferença entre o contrato de locação comercial e o residencial?
A principal diferença entre o contrato de locação comercial e o residencial é a finalidade do aluguel e do documento.
Enquanto o contrato de locação residencial serve para o aluguel de imóveis para moradia, o contrato de locação não-residencial é utilizado quando o imóvel é utilizado para outras causas.
Na maioria dos casos, os imóveis alugados sob contratos de locação não-residencial são utilizados para fins comerciais. Por isso, o documento costuma ser chamado de contrato de locação comercial.
Além disso, o contrato de aluguel comercial costuma garantir mais direitos ao locatário, que obtém mais força na negociação do que o locador. Isso ocorre porque existem diversas proteções empresariais que podem obrigar o proprietário a ressarcir o inquilino em caso de despejo.
Qual o prazo mínimo do contrato de locação comercial?
A Lei do Inquilinato não estabelece um prazo mínimo para o contrato de locação comercial e, por isso, a vigência do acordo pode ser discutida livremente entre as partes.
E como é feita a renovação do contrato?
Para renovar o contrato, é necessário juntar alguns documentos e apresentar o contrato inicial. Nele estão contidos os valores e reajustes firmados entre as partes, o que possibilita que a imobiliária elabore um novo contrato com o valor reajustado.
Feito isso, é o momento de discutir mudanças como, por exemplo, a substituição do fiador. Com todos os detalhes acertados, basta realizar a assinatura para validar a renovação de contrato.
É importante ressaltar que, caso o contrato original possua vigência mínima igual ou superior ao período de 5 anos, o locatário pode fazer a renovação compulsória do contrato de locação comercial.
Como funciona a renovação compulsória?
A renovação compulsória do contrato de locação comercial deve ser exigida através de uma ação judicial. Para impor a renovação contratual, é necessário cumprir os seguintes requisitos, previstos no art. 51 da lei 8245:
“ Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
Ii – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
Iii – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
[…]
§ 5º do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”
A ação judicial deve ser iniciada dentro do prazo máximo de um ano e do prazo mínimo de 6 meses para o fim da vigência do contrato. No processo, o locatário deve demonstrar que:
- cumpre todos os requisitos exigidos para a renovação compulsória citados acima;
- pagou os impostos e taxas de sua responsabilidade que incidem sobre o imóvel;
- solicitou a renovação do contrato;
- vem cumprindo todas as cláusulas do contrato de locação comercial.
Quais garantias de pagamento podem ser utilizadas na locação comercial?
Ao colocar um imóvel para alugar, o proprietário pode optar entre:
- caução em dinheiro ou em bens móveis e imóveis;
- fiador;
- seguro fiança.
* Se optar pelo contrato de locação comercial com caução em dinheiro, o proprietário não pode exigir uma quantia que ultrapasse o valor equivalente a três meses. Além disso, se não for utilizada, a caução deverá ser devolvida ao locatário no final da locação.
É possível rescindir o contrato de locação antes do término?
De acordo com a legislação, o locador não pode pedir a rescisão do contrato. No entanto, o inquilino pode desistir da locação, desde que pague a multa estipulada em contrato (que é proporcional ao tempo que ainda resta para finalizar o prazo de vigência acordado).
Quando o locador pode retomar o imóvel?
O locador não é obrigado a renovar o contrato se:
- por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
- o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
- no caso da segunda hipótese, o imóvel não pode ser destinado para o uso do mesmo ramo, apenas se a locação também envolver fundo de comércio, com as instalações e pertences.
No entanto, o locatário deverá ser indenizado caso a renovação de locação não ocorrer por proposta de terceiro, ou se o locador não der o destino alegado ao imóvel dentro de até três meses (ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público).
O locador pode manter o negócio do ex-locatário?
A legislação garante ao locatário o chamado direito de inerência ao ponto, que impede o locador de exercer a mesma atividade que o inquilino após o ponto já estar bem estabelecido a fim de evitar uma concorrência desleal.
Esse direito é baseado no entendimento de que o locatário investe tempo e dinheiro para construir o seu negócio. Por isso, e visto que o estabelecimento se torna uma referência para os clientes, a perda do ponto pode prejudicar o empresário.
Assim sendo, se ocorrer a retomada do imóvel, mesmo que a situação se encaixe nas hipóteses listadas acima, o proprietário não poderá exercer o mesmo ramo de atividade do ex-inquilino.
Caso o locador faça isso, ele deverá indenizar o antigo inquilino.
Modelo de contrato de locação comercial
Confira um modelo de contrato de locação comercial simples:
“CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL
Pelo presente instrumento particular, de um lado (nome), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), inscrito(a) no CPF sob o nº (informar) e no RG nº (informar), residente e domiciliado(a) à (endereço), doravante denominado(a) LOCADOR(a) e de outro lado (nome), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), inscrito(a) no CPF sob o nº (informar) e no RG nº (informar), residente e domiciliado(a) à (endereço), doravante denominado(a) LOCATÁRIO(a), têm, entre si, justo e acertado o presente contrato de locação comercial que se regerá pelas cláusulas seguintes.
Cláusula 1ª. O(a) LOCADOR(a) se obriga, neste ato, a ceder em locação ao(à) LOCATÁRIO(a) o uso do imóvel de sua propriedade, localizado à (endereço).
Cláusula 2ª. A presente locação destina-se para o fim específico de instalação de (informe a atividade mercantil que será instalada no imóvel), ficando expressamente vedada a alteração da atividade comercial.
§ 1º. O(a) LOCATÁRIO(a) desde logo se obriga, na realização de sua atividade comercial, a não causar qualquer tipo de poluição sonora ou outro dano ambiental.
§ 2º. É de inteira responsabilidade do(a) LOCATÁRIO(a) obter o alvará de funcionamento do estabelecimento, segundo sua atividade comercial. Em não obtendo e desejando encerrar o contrato, deverá quitar os aluguéis devidos, sem o embargo da multa contratual.
Cláusula 3ª. O prazo do presente contrato de locação é de 24 (vinte e quatro) meses, a iniciar no dia (data), para terminar no dia (data), data em que, caso a locação não seja renovada por meio de contrato escrito decorrente de mútuo acordo entre as partes, o(a) LOCATÁRIO(a) se obriga a restituir o imóvel locado no perfeito estado de conservação em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal, inteiramente livre e desocupado.
Parágrafo único. O(a) LOCADOR(a) obriga-se, juntamente com o(a) LOCATÁRIO(a), a preencher o auto de vistoria anexado a este contrato, no início e ao término da locação, observando as condições reais do imóvel.
Cláusula 4ª. O aluguel mensal é de R$ X.XXX,XX (valor por extenso), a ser pago, pontualmente, até o dia 05 de cada mês, diretamente ao(à) LOCADOR(a), mediante recibo.
§ 1º. Além do aluguel, são encargos do(a) LOCATÁRIO(a) o imposto predial (IPTU), a taxa de energia, água, saneamento, esgoto e quaisquer outras que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel locado, que serão pagas às repartições arrecadadoras respectivas e os comprovantes de pagamento deverão ser entregues ao(à) LOCADOR(a), sob pena de ser considerada grave infração e constituição em mora na obrigação principal. Incumbe ao(à) LOCATÁRIO(a), também, satisfazer por sua conta as exigências das autoridades sanitárias de higiene.
§ 2º. Qualquer pagamento após o prazo de vencimento implica na multa de mora de 10% (dez por cento) sobre o valor do débito, além do acréscimo de juros de 1% (um por cento) ao mês e da correção monetária pelo INPC, sem prejuízo da aplicação das demais penalidades previstas neste contrato.
§ 3º. A eventual tolerância em qualquer atraso ou demora no pagamento de aluguéis, impostos, ou demais encargos de responsabilidade do(a) LOCATÁRIO(a), em hipótese alguma poderá ser considerada como modificação das condições do contrato, que permanecerão em vigor para todos os efeitos.
§ 4º. Após 15 (quinze) dias do vencimento de qualquer obrigação, o(a) LOCADOR(a) poderá considerar rescindido o presente contrato, hipótese em que o(a) LOCATÁRIO(a) deverá deixar o imóvel imediatamente, podendo o(a) LOCADOR(a) efetuar a cobrança por meio de seus advogados, respondendo o(a) LOCATÁRIO(a) pelos honorários advocatícios mesmo que a cobrança seja extrajudicial. Se for judicial, deverá pagar também as custas dela decorrente.
§ 5º. O valor do aluguel será reajustado anualmente tendo como base o IGP-M – Índice Geral de Preços e Mercado acumulado no período ou, em caso de falta deste índice, o INPC – Índice Nacional de Preços ao Consumidor.
Cláusula 5ª. Além dos valores referentes aos aluguéis e às despesas previstas na cláusula anterior, o(a) LOCATÁRIO(a) também será igualmente responsável, enquanto durar a locação, por:
a) todas as despesas de conservação do prédio e outras ligadas ao uso do imóvel;
b) todas as multas pecuniárias provenientes do atraso no pagamento de quantias sob a sua responsabilidade, sob pena de rescisão contratual, em caso de descumprimento; e
c) todas as exigências do Poder Público a que der causa.
Cláusula 6ª. O(a) LOCATÁRIO(a) se obriga a realizar todas as obras no imóvel que visem deixá-lo em perfeito estado de conservação e em boas condições de higiene, para assim restituí-lo ao final da locação com perfeito estado em todas as instalações sanitárias, elétricas, hidráulicas, fechos, vidros, torneiras, ralos e demais acessórios, sem direito a retenção ou indenização por benfeitorias ainda que necessárias, as quais ficarão incorporadas ao imóvel.
§ 1º. Caso sejam necessárias benfeitorias no imóvel, para adaptá-lo às atividades comerciais do(a) LOCATÁRIO(a), este deverá apresentar projeto ao(à) LOCADOR(a), o(a) qual no prazo de 10 (dez) dias apresentará sua resposta, que, contudo, não terá de ser afirmativa.
§ 2º. No caso de introdução de benfeitorias no imóvel caberá ao(à) LOCADOR(a) decidir, no término do contrato, se aceita ou não a entrega do imóvel com as mesmas. Caso não aceite, ficará o(a) LOCATÁRIO(a) responsável por retirá-las às suas expensas.
§ 3º. O(a) LOCADOR(a) garante a qualidade dos pisos, estrutura e cobertura do imóvel, não se responsabilizando, contudo, pelo mau uso ou o excesso de uso dos mesmos.
Cláusula 7ª. Não será permitida a transferência deste contrato, nem a sublocação, cessão ou empréstimo total ou parcial do imóvel locado, sem a prévia autorização expressa e por escrito do(a) LOCADOR(a).
Cláusula 8ª. Se o(a) LOCADOR(a) manifestar a intenção de vender o imóvel locado e o(a) LOCATÁRIO(a) não exercer o seu direito de preferência de adquiri-lo em igualdade de condições com terceiros, o(a) LOCATÁRIO(a) estará obrigado a permitir que as pessoas interessadas no compra do imóvel o visitem.
Cláusula 9ª. O(a) LOCATÁRIO(a) faculta ao(à) LOCADOR(a) o exame e vistoria do imóvel locado, quando este(a) julgar necessário, em dia e hora previamente acordados, a fim de verificar o seu estado de conservação.
Cláusula 10ª. Se houver desapropriação do imóvel locado, este contrato ficará rescindido de pleno direito, sem qualquer indenização ao(à) LOCATÁRIO(a).
Cláusula 11ª. Se houver incêndio ou acidente que conduza à reconstrução ou reforma do objeto da locação, rescindir-se-á o contrato, sem prejuízo da responsabilidade do(a) LOCATÁRIO(a), se o fato ocorreu por sua culpa.
Cláusula 12ª. Todo e qualquer ajuste entre as partes, para integrar o presente contrato, deverá ser feita por escrito.
Cláusula 13ª. Este contrato extinguir-se-á com a falência ou extinção de qualquer das partes, ressalvado o direito dos sucessores a qualquer título de, no prazo de 30 dias do fato, darem seguimento ao contrato.
Cláusula 14ª. Fica estipulada multa equivalente a 10% (dez por cento) do valor do contrato, valor este equivalente a doze meses de locação, devida integralmente, seja qual for o tempo decorrido da locação, havendo infração a qualquer das cláusulas deste contrato.
Parágrafo único. A eventual tolerância do(a) LOCADOR(a) para com qualquer infração contratual, atraso no pagamento dos aluguéis, taxas ou impostos, não constituirá motivo para que o locatário alegue novação.
Cláusula 15ª. Para dirimir quaisquer controvérsias oriundas deste contrato, as partes elegem o foro da comarca de (município) – (UF).
Por estarem assim justos e contratados, firmam o presente instrumento em duas vias de igual teor e forma, juntamente com 2 (duas) testemunhas.
(localidade), (dia) de (mês) de (ano).
(assinatura)
(nome do(a) locador(a))
(assinatura)
(nome do(a) locatário(a))
(assinatura)
(nome do testemunha) – Testemunha
CPF nº (informar)
(assinatura)
(nome do testemunha) – Testemunha
CPF nº (informar)”.
Fonte: Modelo Simples
É necessário ressaltar que todo contrato de locação deve se basear no equilíbrio, transparência e boa-fé. Quando as cláusulas são abusivas, a relação locatícia pode prejudicar uma ou ambas as partes.
Por isso, antes de utilizar este contrato de locação comercial modelo, é recomendável procurar a consultoria de um especialista para avaliar se as cláusulas atendem suas necessidades.
O advogado especializado também pode amparar locadores e inquilinos que sofreram algum tipo de dano em função de cláusulas abusivas ou violação do contrato.
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