Carência no aluguel de imóveis

Existem situações em que os proprietários de imóveis oferecem aos locatários a possibilidade de morar na propriedade por alguns meses sem gastar nada com o aluguel.

Para isso, o locador oferece ao inquilino um contrato com a previsão de carência no aluguel de imóveis.

Siga a leitura e saiba como funciona a carência nos contratos de locação!

O que é carência?

A carência é um dispositivo que pode ser incluído em diferentes tipos de contrato, promovendo uma determinada situação em benefício de uma das partes sem o pagamento de contraprestação durante um período preestabelecido. Essa condição varia de acordo com a natureza do contrato e do serviço por ele regulamentado.

No caso de contratos de plano de saúde, por exemplo, durante o prazo de carência o beneficiário paga a mensalidade normalmente, mas não tem acesso integral aos serviços prestados pela operadora.

Já em contratos de financiamento, o prazo de carência é um período no qual o contratante não precisa efetuar o pagamento de nenhuma parcela. Durante esse tempo, o consumidor deve pagar apenas os juros e outros encargos financeiros.

Por isso, caso tiver interesse em alugar um imóvel e pretenda investir em melhorias dentro dele, é possível se estabelecer uma cláusula de carência, sendo fundamental que o inquilino procure entender as implicações legais em tal tipo de situação.

Como funciona a carência no aluguel de imóveis?

Quando se fala de carência no aluguel de imóveis, a cláusula pode ter algumas condições específicas. Confira:

Carência no pagamento de aluguel

Nesse caso, é previsto pelo contrato um prazo de carência no qual o locatário fica isento do pagamento do aluguel. Durante esse período, o inquilino pode usufruir do imóvel pagando apenas os encargos.

Essa prática é especialmente comum em épocas onde a oferta de imóveis é maior que a procura, pois pode ajudar os locadores na busca por locatários.

Carência para reparos de imóveis alugados

Esse tipo de carência permite ao locatário utilizar o valor que seria gasto com aluguel para fazer reformas e benfeitorias no imóvel. Nesse caso, o período de carência equivale ao tempo necessário para a finalização das obras, e o tipo de reparo consta no contrato.

É mais comum encontrar esse tipo de carência no aluguel de imóveis comerciais, pois geralmente é necessário fazer algumas reformas para adequar a propriedade ao tipo de negócio que será executado.

No entanto, é importante ressaltar que a carência no aluguel não é a única maneira de compensar o inquilino por reformas e melhorias no imóvel. Em alguns casos, é possível fazer a reforma fora do prazo de carência e receber uma indenização do proprietário, em forma de desconto no aluguel, por exemplo.

A benfeitoria é uma prática que deve ser prevista e regulamentada pelo contrato de locação e, antes de iniciar a obra, o inquilino deve se certificar de que pode iniciar a reforma e de que o locador oferece reembolso para aquele tipo de serviço.

De acordo com a Lei do Inquilinato, o inquilino deve ser indenizado por benfeitorias necessárias para a preservação do imóvel. Além disso, também são indenizáveis as benfeitorias úteis (que melhoram o estado da propriedade), mas apenas quando há autorização prévia para a reforma.

Não devem ser indenizadas pelo locador as melhorias voluptuárias, que melhoram apenas a estética do imóvel ou visam adaptar a propriedade ao gosto pessoal do morador.

A carência deve constar no contrato de locação?

Sim. A carência no aluguel de imóveis deve ser necessariamente estar prevista no contrato de locação de forma clara e detalhada.

É importante que o contrato descreva exatamente como deve ocorrer o período de carência e quais as condições para sua incidência. Dessa forma, é possível evitar desentendimentos sobre a cláusula no futuro, seja em caso de rescisão, correção de valores, dentre outros.

Modelo de cláusula de carência no contrato de locação

Importante: o modelo abaixo é meramente exemplificativo e nosso escritório s não se responsabiliza pelo seu uso. Antes de fazer um contrato de locação, é recomendável consultar um advogado especializado.

“Clausula XX – O presente contrato tem prazo de carência de XX (por extenso) dias, contados da data da assinatura do Termo de Vistoria firmado pelas partes, prorrogáveis por iguais períodos, a critério do LOCADOR.
Parágrafo Primero – Para fazer jus à carência fica obrigado o LOCATÁRIO a realizar as melhorias descritas no anexo I ao presente, as quais se incorporarão ao imóvel, sem direito de retenção.
Parágrafo Segundo- Durante a carência, o LOCATÁRIO, fica desobrigado de efetuar o pagamento do aluguel previsto neste instrumento, desde que se responsabilize pelo pagamento pontual
Parágrafo Terceiro- Verificado o não pagamento pelo LOCATÁRIO de quaisquer as despesas ordinárias de manutenção do IMOVEL, como tributos e outros, ou não realizadas as benfeitorias mencionadas no anexo I (mesmo que realizadas parcialmente) perderá o LOCATARIO o benefício da carência definida acima, devendo o mesmo pagar o aluguel do período em questão devidamente atualizado à época da infração e em uma só prestação.“

Aluguei um imóvel com a promessa de carência, mas me cobraram o aluguel. E agora?

O contrato de aluguel deve servir como garantia para ambas as partes e, por isso, devem ser cumpridas as regras previstas pelo documento. A violação dessas normas é um ato ilegal e não deve ser tolerada.

Nesse sentido, diante da quebra da carência no aluguel de imóveis, o locatário sempre pode junto à Justiça para corrigir a situação. Para isso, é recomendável contar com a orientação de um especialista .

É importante reunir alguns documentos e provas do ocorrido, como por exemplo:

• documentos pessoais (RG e CPF);
• a escritura do imóvel;
• o contrato de aluguel;
• provas do descumprimento do contrato;
• o registro de conversas com o locatário/locador.

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