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Receber uma ordem de despejo pode ser extremamente angustiante para quem aluga um imóvel, trazendo incertezas e dúvidas sobre como deixar o imóvel.
Mas, se você se encontra nessa situação, saiba que existem medidas que podem ser tomadas para contestar essa ação judicial e proteger seus interesses e direitos como inquilino.
Independente do motivo, é essencial saber quais procedimentos legais devem ser seguidos tanto pelo locador quanto pelo locatário.
Neste artigo, abordaremos de forma clara e acessível os passos que você pode tomar ao receber uma ordem de despejo, e as possíveis maneiras de contestar a ação judicial.
O que é ordem de despejo?
A ação ou ordem de despejo é um procedimento previsto pela Lei do Inquilinato (8.245/91) que permite ao proprietário de um imóvel remover o inquilino residente, retomando assim o direito de uso do bem.
No entanto, conseguir a aprovação do pedido de desocupação do imóvel alugado não é uma tarefa fácil. Isso porque a legislação estabelece uma série de requisitos que devem ser cumpridos para que seja possível retomar a posse do imóvel.
Além disso, a desocupação deve ser solicitada pelos meios judiciais, o que concede ao inquilino o direito de contestar a ação de despejo. Somente no caso de a ação ser julgada procedente que é exigida a saída do locatário.
Ordem de despejo: como funciona?
Existem quatro causas previstas pela legislação para ajuizar uma ação de despejo. São elas:
- atraso no pagamento;
- descumprimento contratual (quebra das regras condominiais, causar dano à propriedade, etc.);
- recusa em sair do imóvel após o fim do contrato;
- morte do locatário;
- utilização pelo proprietário do imóvel;
- necessidade de reformas e reparos na construção, desde que sejam urgentes e impossibilitem a habitação do imóvel durante o período de obras.
Diante de qualquer uma dessas situações, o locador pode pedir o despejo, tanto de forma judicial quanto extrajudicial.
Ordem de despejo extrajudicial
Até o momento, não existe um trâmite de despejo extrajudicial no Brasil.
A notificação extrajudicial serve mais como uma “demonstração de boa-fé”, em que o locador dá a oportunidade de desocupação sem envolver a Justiça, para não causar tanta confusão.
Então, diante de uma notificação extrajudicial, o ideal é conversar com um advogado especialista em contestação de ação de despejo, para saber se realmente é necessário sair do imóvel.
Ordem de despejo judicial
Como o nome sugere, a ordem de despejo judicial se dá por meio do sistema judiciário. Aqui está uma visão geral de como o processo de despejo:
- Notificação ao locatário: o locador deve notificar formalmente sobre a intenção de retomar o imóvel, o que geralmente é feito por meio de uma carta de notificação contendo um prazo para desocupação voluntária do imóvel.
- Ação judicial: se o locatário não desocupar o imóvel dentro do prazo, o locador pode entrar com uma ação judicial de despejo.
- Tramitação do processo: a solicitação de despejo é analisada pelo juiz responsável e o locatário pode apresentar sua defesa no prazo estabelecido pela lei.
- Audiência de conciliação: em muitos casos, antes de uma decisão ser tomada, é realizada uma audiência de conciliação, na qual o locador e o locatário podem tentar resolver o problema por acordo mútuo.
- Decisão judicial: após considerar as argumentações de ambas as partes, o juiz emitirá uma decisão sobre o despejo.
- Cumprimento da ordem de despejo: se o locatário não desocupar o imóvel voluntariamente dentro do prazo estabelecido, o locador pode solicitar auxílio da força policial para fazer cumprir a ordem de despejo.
Como apresentar uma contestação na ação de despejo?
A defesa é um direito do locatário, especialmente nos casos em que a motivação da ordem de desocupação é descabida.
Você pode contestar uma ação de despejo por falta de pagamento, por exemplo, provando que está com os alugueis e encargos em dia.
Além disso, mesmo que exista um débito, você tem 15 dias para quitar a dívida e evitar o despejo. Porém, caso você seja acionado na Justiça pelo mesmo motivo em menos de dois anos, não é possível evitar o despejo, mesmo mediante pagamento.
Vale ressaltar que também cabe a contestação da ação de despejo em locação comercial.
Dá para derrubar uma liminar de despejo?
Quando uma liminar de despejo é concedida, ela é uma decisão provisória, sujeita a revisão e contestação.
Então sim, é possível derrubar uma liminar de despejo, mas isso requer a apresentação de argumentos sólidos e fundamentados perante o tribunal competente.
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Recebi ordem de despejo, o que fazer?
Para contestar a ação de despejo é necessário apresentar uma defesa que pode consistir, entre outras alegações, em:
- arguição de incompetência (absoluta ou relativa) do juiz;
- pedido de impedimento do juiz;
- pedido de suspeição do juiz;
- contestação quanto ao mérito do pedido.
A contestação é extremamente importante, pois é o meio para apresentar as razões pelas quais o pedido de ordem de despejo deve ser negado pelo Tribunal.
Assim sendo, é fundamental que, ao contestar a ação de despejo você elabore a defesa em conformidade com a legislação, incluindo os seguintes requisitos previstos pelo art. 379 do CPC:
- o juízo a que é dirigida;
- a qualificação das partes;
- as provas que pretende produzir.
Importante ressaltar que o desenvolvimento da ação de despejo é um processo extremamente burocrático e deve seguir as previsões legais à risca. Por isso, o especialista é indispensável.
O advogado especialista pode te orientar e indicar quais documentos podem ser utilizados para contestar a ação de despejo, além de que a defesa só pode ser apresentada no processo por intermédio de profissional.
Ordem de despejo indevida gera indenização?
Caso você, inquilino, seja alvo de ameaças ou sofra algum prejuízo, é possível entrar com um pedido de danos morais.
Para isso, o locatário pode propor uma reconvenção na própria contestação, que é um recurso previsto pelo CPC no qual o inquilino manifestará uma pretensão própria em face do locador, sem precisar ajuizar uma nova ação judicial para pleitear seus direitos.
Após receber a ordem de despejo, quanto tempo eu tenho para apresentar a defesa?
O prazo para contestar a ação de despejo é previsto pela Lei do Inquilinato e pelo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105).
De acordo com a Lei do Inquilinato, o locatário (ou seu fiador) pode contestar a ação de despejo em até 15 dias. Nos processos por inadimplência, é necessário quitar a dívida dentro desse prazo.
Esses 15 dias são contados a partir da data em que o comprovante de citação foi juntado ao processo ou da juntada do aviso de recebimento no processo, pois assim comprova-se a ciência do locatário quanto à ação apresentada.
Caso o juiz determine tentativa de conciliação, o CPC prevê que o prazo de 15 dias deve ser contado a partir da data da audiência.
O CPC também determina que o método de contagem desses 15 dias deve ser em dias úteis.
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